이번 포스팅은 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향과 최근 시장 분위기를 종합해, 서울 아파트 매매·전세 시장에서 나타나는 특징들을 좀 더 디테일하게 분석한 것입니다.
1. 서울 아파트 매매시장: 상승·하락이 동시에 나타나는 ‘혼조 국면’
1. 전체적인 흐름: 상승률 0.01%로 정체 수준
• 12월 넷째 주 서울 아파트값 변동률은 전주 대비 0.01% 상승으로 조사되었습니다. 겉으로 보면 상승 기조가 이어지는 듯하지만, 이는 매우 미미한 수준이라 사실상 ‘보합에 가까운 약한 상승’이라 할 수 있습니다.
• 서울 25개 자치구 중 10곳은 하락, 9곳은 (서울 평균치 이상의) 상승, 나머지 자치구는 소폭 보합 또는 보합에 가까운 소폭 상승이 이어지며 전반적으로 ‘하락과 상승이 팽팽하게 맞서고 있는 혼조 국면’입니다.
2. 하락 지역 확산: ‘노도강·금관구’에 이어 다른 지역도 약세
• 이전까지 하락세가 뚜렷했던 지역은 주로 **노원·도봉·강북(노도강)**이나 **금천·관악·구로(금관구)**처럼 서울 외곽 지역이었습니다.
• 최근에는 송파구나 강남권 일대 주요 단지에서도 하락 거래가 포착되고 있습니다. 아직은 구 전체 통계상 ‘상승’으로 잡히더라도, 실거래가를 뜯어보면 몇 억 원씩 떨어진 매물 사례가 나오고 있다는 점에서 하락 거래 확산 추세가 읽힙니다.
3. 상승을 견인하는 지역: 서초·송파·강남·용산·마포
• 이번 주 서초구(0.06%), 송파구(0.04%), 강남구(0.03%), 용산구(0.03%), 마포구(0.03%) 등은 서울 평균치(0.01%)보다 상승 폭이 컸던 구입니다.
• 공통점은 재건축 기대감이 큰 지역 또는 핵심 업무지구와의 접근성이 뛰어난 곳입니다. 이를테면 서초구·강남구는 반포·잠원·대치·개포동 일대 재건축 추진 단지들이, 용산구는 한강로3가·이촌동 일대 개발 호재가 상승 흐름을 이끌고 있습니다.
• 다만 이들 지역도 ‘단지별’로 보면 상승·하락 혼조가 혼재해 있고, 실거래가 자체는 이전 최고가 대비 낮아진 거래도 포착됩니다.
2. 대표 사례: 송파구 올림픽선수기자촌·잠실동 단지들의 하락 거래
1. 올림픽선수기자촌 아파트: 2개월 새 최대 3억5000만원↓
• 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌 아파트’ 전용 131㎡가 2021년 10월 32억원(7층)에 거래된 후, 12월 19일에는 28억5000만원(7층)에 거래되었습니다. 2개월 만에 3억5000만원 하락한 것입니다.
• 같은 단지 전용 121㎡ 역시 10월 28억2000만원(7층)에서 12월 19일 26억7000만원(3층)으로 1억5000만원 하락해 거래되었습니다.
• 이 단지는 송파구의 대형 단지로, 재건축 추진 기대감이 반영되어 가격이 오름세를 보였으나, 대출 규제 강화와 **정치적 불확실성(계엄·탄핵 정국 등)**으로 인해 매수심리가 급속히 식은 것으로 분석됩니다.
2. 잠실동 주요 단지: ‘트리지움’·‘잠실엘스’ 등 하락세
• 잠실동 ‘트리지움’ 전용 84㎡는 **지난달 25억8000만원(10층)**에서 **12월 17일 24억8000만원(29층)**으로 한 달 만에 1억원 하락했습니다.
• ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 11월 27억5000만원(9층) 거래 이후, **12월 18일 27억2000만원(27층)**에 팔려 억 단위 하락을 기록했습니다.
• 송파권의 개업중개사들은 “이미 높아진 매매가에 대출 규제까지 겹쳐 갈아타기 수요가 크게 줄었으며, 매수세가 상당히 위축된 상황”이라고 설명합니다.
3. 거래 위축과 매수 심리 후퇴 배경
1. 금융 규제: 대출 한도 및 금리 부담
• 가계부채 억제를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 강화, 주택담보대출 한도 축소 등 강도 높은 대출 규제가 시행됨에 따라, 실수요자들이 원하는 만큼 대출을 받기 어려워졌습니다.
• 금리 인상 기조(또는 높은 금리 기조)로 인한 이자 부담 증가도 심리 위축에 큰 영향을 주고 있습니다.
2. 정치·경제적 불확실성
• 기사에서도 언급된 ‘계엄·탄핵 정국’ 등의 정치적 이슈가 시장을 뒤흔들면서, 일반 수요자 입장에서는 큰 금액을 들여 거래를 진행하기가 쉽지 않은 상황입니다.
• 경기 둔화 우려, 물가 상승(인플레이션) 지속 등 거시경제적 환경도 부정적 영향을 주어, 매수자들은 관망세를 유지하게 됩니다.
3. 계절적 비수기
• 부동산 시장은 일반적으로 12~1월에 거래량이 다소 줄어드는 경향이 있습니다. 추운 날씨와 연말연초 이사 수요가 일단락된 점 등이 맞물려 시장 참여자들이 적극적으로 움직이기 어려운 시점입니다.
4. 전세시장 동향: 보합세 속 하락 지역 꾸준히 증가
1. 서울 전셋값: 2주 연속 보합(0.00%)
• 전셋값이 전주와 동일하게 평균 ‘보합’(0.00%)을 나타냈지만, 하락 지역이 더 늘어나는 추세입니다.
• 25개 자치구 중 13개 구가 하락을 기록했으며, 하락 폭이 큰 구로는 강북구(-0.07%), 동대문구(-0.07%), 성동구(-0.06%) 등이 꼽힙니다.
2. 하락 이유: 금리·공급 요인
• 전세자금대출 이자 부담이 큰 상황에서, 세입자들이 월세나 반전세 등으로 갈아타는 경우가 증가하고 있습니다.
• 일부 지역의 새 아파트 입주 물량이 늘어나면서 전세 물건이 쌓이고, 전세가격이 하향 조정을 받는 상황도 원인입니다.
3. ‘대단지·학군지’는 상대적 강세
• 다만 강남권 ‘학군지’ 단지나 역세권·신축 아파트는 전세 수요가 꾸준해 하락폭이 제한적입니다. 일부 인기 단지에서는 오히려 전세가격이 살짝 오르는 등 지역·단지별 편차가 나타납니다.
5. 종합 전망과 시사점
1. “본격 하락장 진입” vs “국지적 조정 국면”
• 억 단위 하락 거래 사례가 늘어나면서 ‘부동산 시장이 본격 하락장으로 전환되는 것 아니냐’는 우려가 커지고 있습니다.
• 그러나 아직까지 일부 재건축 대장주나 초고가 아파트에서는 이전 시세 대비 소폭 상승 사례도 포착되는 만큼, 일괄적인 폭락세로 단정 짓기에는 이르다는 분석도 있습니다.
• 즉, 거래 절벽과 가격 혼조가 당분간 지속될 가능성이 높습니다.
2. 매수자 우위 시장
• 대출 규제가 해제되지 않고, 금리가 고공행진을 이어가는 한 매수세 회복은 제한적일 것으로 보입니다. 이 경우 대부분의 매도자는 추가 가격 조정을 해서라도 거래를 시도해야 할 수 있습니다.
• 관망세가 계속되면, 실거주 목적의 매수자는 좋은 입지의 급매물을 선점하는 기회가 있을 수도 있으나, 금리 부담을 감당해야 하므로 시장 참여에 신중해야 합니다.
3. 전세시장: 추가 조정 가능성
• 전셋값 하락이나 보합세가 이어지면, 역전세나 깡통전세 같은 문제에 대한 우려도 커질 수 있습니다. 전세 세입자는 입주 시점과 보증금 반환 시점 등을 꼼꼼히 점검해야 하고, 집주인 입장에서는 자금 마련 계획을 보다 철저히 세워야 합니다.
결론
• 서울 아파트 시장은 대출 규제와 정치·경제적 불확실성이 맞물리며 ‘혼조 국면’을 맞이하고 있습니다. 외곽 지역뿐 아니라 강남·송파 같은 인기 지역에서도 하락 거래 사례가 두드러지고 있어, 매수 심리 위축이 가시화되고 있습니다.
• 전세시장 역시 금리 부담과 입주 물량 영향으로 하락 혹은 보합세를 이어가는 중이며, ‘전세 선호도’가 줄어 월세화 경향이 강화될 수 있다는 관측도 나옵니다.
• 향후 시장은 거래량 회복 여부, 추가 금리 인상(또는 안정화) 추이, 정부의 부동산 규제 완화 정책 등 복합적 요인에 따라 방향이 결정될 것으로 보입니다. 당분간은 관망세가 짙어지고 하락 거래도 늘어날 가능성이 높으므로, 매도·매수·전세 수요 모두 신중한 접근이 필요합니다.