이번엔 서울 25개 자치구·467개 법정동의 소득·소비·주택가격·부채 현황을 전수조사한 결과를 토대로, 최근 서울 지역 ‘부의 지도’가 어떻게 변화하고 있는지 좀 더 깊이 있게 살펴보겠습니다. 요약하자면 ‘강남 3구(강남·서초·송파)’ 중심의 부촌 지형이 용산구의 급부상으로 인해 미묘한 변화를 맞고 있으며, 법정동 단위로 내려가 보면 압구정동과 한남동, 장충동1가 등 전통적 부촌이 다시 ‘초고가’ 타이틀을 굳건히 하는 반면, 성동구(성수동 일대)처럼 신흥 부촌이 가파르게 치고 올라오는 양상이 나타납니다.
1. 자치구별 연소득: 용산구의 1위 등극과 소득 격차 확대
2. 자치구별 주택가격: ‘강남3구’+용산 구도, 송파 제치고 용산 3위
• 3.3㎡당 주택가격 1위·2위
서초구와 강남구가 기존과 같이 1, 2위를 차지하고 있습니다. 신축 아파트가 대거 들어선 반포, 잠원 등 서초동 일대는 초고가 분양으로 평균 시세를 견인하고 있고, 강남구 역시 압구정·도곡 등 전통적 입지에 더해 개별 재건축 기대감이 크게 작용했습니다.
• 3위 용산구(3.3㎡당 5743만원) vs. 송파구(5664만원)
주택가격 기준으로도 송파구를 제치고 3위로 올라섰다는 점이 눈길을 끕니다. 용산정비창 일대, 국제업무지구 등 미래 개발사업이 잇따라 발표되면서 부동산 시장에서 ‘갭 메우기’가 가장 빠르게 일어난 지역이라 볼 수 있습니다.
• 장기적으로 볼 때 ‘강남3구 체제’가 ‘강남·서초·용산’ 구도로 변할 가능성
과거에도 마포·용산·성동 이른바 ‘마·용·성’ 지역이 강남권에 버금가는 투자처로 조명받은 시기가 있었으나, 이번 조사에서 용산의 성장이 특히 두드러집니다. 상징적 개발 호재가 부촌 이미지를 강화하면서, 실제 거래가도 빠르게 상승할 가능성이 큽니다.
3. 법정동별 ‘초고가·고소득’ 동네 현황: 다시 부각되는 전통 부촌 + 신흥 명가
4. 대출(주택담보대출) 활용 패턴: “부자 동네가 더 적극적으로 빚낸다”
• 법정동별 주택담보대출 약정 1위 한남동(평균 7억866만원)
흔히 부유층이 현금 거래를 할 것 같지만, 실제로는 초고가 주택 매수 과정에서 주담대를 매우 적극적으로 활용하는 사례가 많습니다. 세금 및 투자전략상 대출을 활용해 레버리지를 일으키는 것이 ‘현금 박치기’보다 유리할 때가 있기 때문입니다.
• 2위~6위: 신문로2가(7억477만원), 압구정동(5억8861만원), 반포동(5억7667만원), 용산동5가(5억6443만원), 청담동(5억262만원)
이 지역들은 모두 서울에서도 최고가 단독·아파트·고급 빌라가 모여 있는 곳입니다. 특히 신문로2가 역시 북촌·삼청동·광화문 인근의 고급주택 수요가 반영되어 있기 때문에 평균 대출규모가 크다고 볼 수 있습니다.
• 자치구 단위 주담대 약정 1위 강남구(4억5277만원)
강남은 고가 아파트가 매우 많고, 최근 몇 년간 재건축 이슈로 거래 가격이 높아진 영향이 큽니다. 또 서초구(4억3714만원), 용산구(3억9826만원) 순으로, 역시나 상위 소득·고가 아파트가 밀집된 지역들이 대출 규모도 큰 편입니다.
5. 종합 분석 및 시사점
결론
• 이번 조사는 전통적 부촌(강남·서초·송파)과 신흥 부촌(용산·성동)의 지형 변화를 한눈에 보여줍니다. 가장 주목되는 사실은 ‘용산구’가 소득과 주택가격 모두에서 ‘강남3구’를 위협하는 수준으로 올라섰다는 점이며, 이는 대규모 개발 호재가 실질적인 인구 이동과 부의 유입을 수반하고 있음을 의미합니다.
• 한편, 압구정동을 비롯한 강남 핵심 지역은 재건축 이슈로 인해 이미 높은 몸값을 한 단계 더 끌어올릴 요인이 존재하고, 성동구 역시 꾸준히 외부 자본과 인구를 흡수하고 있습니다. 반면 그 외 지역은 상대적으로 가격이 정체되거나 하락하는 등 부동산 양극화는 점차 심해지고 있습니다.
• 이러한 흐름은 서울을 넘어 수도권 전체, 나아가 전국 주요 도시로도 영향을 확산시킬 여지가 있습니다. 앞으로 정부의 부동산 규제나 금리 정책 등이 어떤 방향으로 가느냐에 따라, ‘강남·서초·용산·성동’ 축을 중심으로 하는 초고가 재편 흐름이 더욱 가속화될 수 있을 것으로 보입니다.