1. 전반적 상황 요약
세종시 아파트 시장은 최근 들어 전국에서 가장 두드러진 하락세를 보이고 있습니다. 올해 아파트값 누적 변동률이 무려 -6.36%에 이르고, 전셋값 역시 -4.85%라는 상당한 하락폭을 기록했습니다. 이는 전국 평균 변동률 0.04%와 비교했을 때 극명한 대비를 이룰 뿐 아니라, 서울시 아파트값이 4.49% 상승한 상황을 감안하면 더더욱 도드라집니다. 대구(-4.76%)나 부산(-2.73%) 등 연중 계속 가격이 내려간 지역들도 있지만, 세종시의 하락 폭에는 미치지 못하고 있습니다. 2020년 한 해에만 42.37%나 급등하며 전국 상승률 1위를 휩쓸었던 세종시가 그 이후 3년 연속으로 하락세를 기록하는 모습은, 집값이란 결국 ‘급등 뒤에는 급락이 온다’라는 부동산 시장의 주기를 고스란히 보여주는 사례라 할 수 있습니다.
게다가 전셋값 역시 -4.85%를 기록하며, 다른 광역시·도에서 전셋값이 크게 오르거나 혹은 적어도 상승세를 유지하는 것과는 정반대의 흐름을 나타내고 있습니다. 이는 실거주 수요자뿐 아니라 전세를 통한 투자 수요마저도 세종시 시장에서 외면하고 있음을 시사합니다. 집값과 전셋값이 동시에 내려간다는 것은 매매 시장의 침체가 전세 시장에도 반영되고 있다는 의미이기도 하며, 그만큼 세종시 전체 부동산 시장이 활력을 잃고 있다는 점을 보여주는 지표라 할 수 있습니다.
2. 하락 원인 분석
2.1 행정수도 이전(천도론) 이슈로 인한 투기적 과열과 거품 형성
2020년부터 2021년 사이 세종시 집값이 가파르게 오른 가장 근본적인 이유 중 하나는 바로 ‘행정수도 이전’ 혹은 ‘천도론’으로 불리는 정치권 이슈가 본격적으로 부상했기 때문입니다. 이 시기에는 세종시가 앞으로 대한민국의 실질적인 ‘행정수도’가 될 것이라는 기대감이 시장에 퍼지면서, 전국 각지의 투자자들이 세종시 부동산에 몰렸습니다. 일종의 ‘투기 열풍’이 일어나면서 상대적으로 물량이 제한적인 세종시 부동산은 불과 1~2년 만에 엄청난 가격 상승을 겪게 되었던 것이죠.
하지만 2022년 이후 금리 인상 기조가 이어지고, 정부 정책도 투자 수요 억제를 위한 규제 쪽으로 기울면서 이들 단기 투기세력이 빠르게 이탈하기 시작했습니다. 급등했던 가격이 더 오르지 않자, 조금이라도 수익을 남기기 위해 서둘러 물건을 매도하는 사람들이 나오기 시작했고, 이것이 눈덩이처럼 불어나면서 집값이 하락 추세로 돌아섰습니다. 즉, ‘천도론’의 열기가 잦아들고, 고금리와 부동산 시장 전반의 침체가 맞물려 거품이 서서히 걷히고 있는 것입니다.
2.2 공급량 과잉에 따른 시장 부담
세종시는 도시 규모 자체가 아직 크지 않은 신생 도시임에도 불구하고, 2020년대 초반까지 다수의 대규모 아파트 분양이 진행되었습니다. 이는 ‘행정도시’라는 슬로건에 힘입어 장차 인구가 크게 늘어날 것을 기대한 정책적 판단에 따른 것이었습니다. 그러나 단기간에 빠르게 공급이 이루어지면서, 해당 물량이 실제 입주를 시작하는 시점에는 정작 수요자가 충분하지 않은 상황이 전개되고 있습니다.
최근 2~3년 동안 신규 분양 자체는 거의 없었다고는 하지만, 이미 분양이 완료된 단지들이 하나둘씩 건물을 완공하여 실제 입주를 시작하자, 세종시 내부의 적정 수요를 한참 웃도는 수준의 아파트가 공급되는 결과가 되어버린 것입니다. 전문가들이 추산한 세종시 연간 적정 수요는 대략 1900가구 정도인데, 이미 그 기준을 한참 넘어서는 입주가 실질적으로 이루어지고 있습니다. 그 결과 자연스럽게 매물이 쌓이고, 이는 곧 매매 가격을 끌어내리는 주된 원인으로 작용합니다.
2.3 인구 유입 둔화 및 도시 성장 한계
애초에 세종시는 2030년까지 인구 50만 명을 달성하겠다는 거창한 계획 아래 개발을 추진했습니다. 그러나 실제 현재 세종시 인구는 약 39만 명 수준에 머무르고 있으며, 연평균 인구 증가폭이 점차 감소하는 추세로 돌아섰습니다. 올해 예상 인구 증가치가 약 3000명 정도에 그친다는 통계 전망은 그동안의 ‘폭발적 인구 성장’ 기대가 이미 한계를 맞이했음을 보여줍니다.
인구가 늘지 않는다는 것은 그만큼 세종시에 새롭게 유입되는 실수요자가 적다는 뜻이므로, 공급된 주택을 모두 소화해낼 만한 ‘구매력 있는’ 인구가 부족하다는 결론에 도달합니다. 신도시 개발 초기에는 세제 혜택이나 특별 분양을 통해 공무원이나 외지 투자자들이 몰려왔지만, 이 흐름이 사그라든 지금은 오로지 실거주자를 중심으로 시장이 안정적으로 유지되어야 하는데, 당초 기대만큼 이들을 확보하지 못하게 되니 자연스럽게 수요와 공급의 불균형이 심화되고 있습니다.
2.4 초기 청약·세제 혜택을 통한 투자수요 몰림과 이탈
한때 세종시 아파트 청약에는 지역에 상관없이 누구나 쉽게 통장을 사용할 수 있었고, 미분양 대책의 일환으로 다양한 세제 혜택도 주어졌습니다. 그 결과 수도권을 포함한 전국 여러 지역의 투자자들이 세종시 분양물량에 뛰어들었고, 이 시기에 조성된 가격 상승 기대감이 순식간에 시장을 과열시켰습니다. 그러나 부동산 시장이 꺾이기 시작하자 이들은 자신이 보유한 세종시 물량을 매도하기 위해 서둘러 시장에 내놓았고, 이것이 일시에 쏟아지면서 가격을 더욱 끌어내리는 역할을 했습니다. 과거에 한꺼번에 몰렸던 투자 수요가 마치 밀물처럼 들어왔다가 썰물처럼 빠져나가는 전형적인 ‘투기 후유증’을 세종시가 그대로 겪고 있는 셈입니다.
3. 지역경제로의 파급 영향
이렇듯 세종시 아파트값이 3년째 하락세를 이어가면서, 주택시장에 국한되지 않고 지역 경제 전반에도 부정적인 영향이 번져가는 모습입니다. 한국부동산원이 발표한 ‘3분기 상업용 부동산 임대동향조사’ 결과를 보면, 세종시 중대형 상가 공실률이 23.2%에 달합니다. 이는 전국 평균인 12.7%를 훌쩍 넘어서며, 지역 상권이 좀처럼 활성화되지 못하고 있음을 여실히 보여줍니다. 다시 말해, 거주 인구가 충분히 늘어나지 못하니 상가나 편의시설에 대한 수요 역시 줄어들고, 그 결과 상당수 상가가 임차인을 구하지 못한 채 빈 건물로 남아 있는 상황입니다.
지역 경제가 상대적으로 풍부한 인구 기반이나 관광 자원에 크게 의존하지 않는 세종시에서, 부동산 경기가 침체하면 곧바로 소비·투자 활성화가 동반 위축되는 형태로 이어질 가능성이 높습니다. 실제로 세종시에 위치한 다수의 상권에서는 코로나19 시기를 거쳐 이제 막 기지개를 켜려던 참에, 집값 하락과 인구 감소 흐름이 겹치면서 오히려 더 어려운 국면에 접어들었다고 토로하고 있습니다. 이에 따라 행정중심복합도시건설청과 LH(한국토지주택공사) 등은 공실 상가를 대상으로 한 ‘상가공실박람회’를 열어, 임대인과 잠재적 수요자를 연결하려는 노력을 기울이기도 했지만, 이런 임시방편만으로는 시장 전반의 침체를 단숨에 해결하기엔 역부족인 상황입니다.
4. 향후 전망
단기간 내에 세종시 부동산 시장이 예전과 같은 급등세를 되찾기는 쉽지 않아 보입니다. 이미 거품이 걷히는 중이고, 연간 입주 물량이 적정 수요를 상회하고 있으며, 인구 증가율도 계획치에 미치지 못하는 추세가 계속되고 있기 때문입니다. 더욱이 현재 고금리 기조가 빠르게 전환될 가능성이 낮아 보이는 점, 그리고 주변 지역과 비교해 세종시만의 독보적인 투자 매력을 당장 기대하기 어렵다는 점 역시 하방 압력으로 작용하고 있습니다.
특히 2020~2021년에 ‘투자 열기’를 등에 업은 급등장 세력들이 남긴 여러 매물들이 여전히 시장에 흡수되지 못하고 있다는 점이 문제입니다. 앞으로 세종시가 인구 50만 명 도시에 가까워지기 위해서는, 지역 내 일자리 창출이나 충분한 생활 인프라 구축 등 종합적인 도시 완성도가 높아져야 합니다. 그러나 그러한 도시 경쟁력을 갖추는 데에는 시간이 걸릴 수밖에 없기 때문에, 당분간 세종 부동산 시장의 침체가 이어지리라는 견해가 지배적입니다.
5. 종합 정리
결론적으로 볼 때, 세종시 부동산 시장에서 나타난 급격한 상승과 최근의 하락세는 투기적 요소와 정책적 기대감, 그리고 실수요와 공급량의 불균형이 맞물려 나타난 전형적인 신도시 개발 후유증이라 할 수 있습니다. 2020년부터 가열차게 상승했던 가격이 한 번 크게 꺾이자, 서둘러 발을 빼려는 투자자들이 급매를 내놓으면서 하락세가 더욱 가속화되었고, 이로 인해 전셋값 역시 동반 하락해 시장 전반이 위축되는 양상으로 나아가고 있습니다.
또한, 인구가 기대만큼 증가하지 않고, 신규 수요가 가뭄에 가까울 정도로 줄어드는 가운데, 이미 계획되고 분양된 물량이 시장에 계속해서 나와 수급 불균형을 더하는 상황입니다. 이에 따라 주택 시장뿐 아니라 상업용 부동산 공실률이 급등하며, 지역 경제 자체에 찬바람이 부는 악순환이 지속되고 있습니다. 이런 구조적 문제들을 해소하기 위해서는 도시 경쟁력을 높이고, 새로운 수요를 유입할 만한 일자리 및 교통·생활 인프라를 확충하는 중장기적 해법이 요구됩니다. 그러나 단기적으로는 금리 인하 등의 외부 요인이 크게 작용하지 않는 이상, 세종시 부동산 시장이 예전 수준으로 빠르게 되돌아가기에는 상당한 시간이 필요할 것으로 전망됩니다.