한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향(12월 넷째 주 기준)을 토대로, 최근 수도권 및 전국 아파트 매매·전세시장에서 나타나는 흐름을 좀 더 자세히 들여다보고 해석한 것입니다.
1. 수도권 아파트값, 8개월 만에 하락 전환
1. 수도권 아파트값: 전주 대비 0.01% 하락
• 지난 4월 다섯째 주 이후 34주 만에 하락세로 돌아섰습니다.
• 대출 규제 강화, 계절적 비수기, 금리 부담 등 복합 요인으로 인해 매수 심리가 위축되고 있습니다.
2. 서울: 0.01% 상승하긴 했으나 상승 폭 정체
• 서울 아파트값은 40주 연속 상승세이지만, 이번 주 상승률(0.01%)은 지난주와 같아 사실상 정체된 모습입니다.
• 서초구(0.06%), 송파구(0.04%), 강남구·용산구·마포구(각 0.03%) 등 재건축·개발 기대감이 큰 지역에서만 비교적 높게 올랐고, 나머지 자치구들은 보합 혹은 하락으로 나타났습니다.
3. 하락 자치구 늘어: 7곳 → 10곳
• 전주 대비 3곳이 더 늘어나, 동대문·성북·중랑·강북·은평·구로·금천·관악 등이 하락세를 보였습니다.
• 특히 노도강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽 지역 하락세가 더 뚜렷해졌습니다.
• 예) 도봉구 창동금용 전용 59㎡ 한 달 새 5000만원 하락(4.1억 → 3.6억), 강북구 두신위브트레지움 전용 59㎡도 3000만원 이상 하락한 거래가 확인됨.
4. 대출 규제 + 비수기 = 거래 위축 & 관망세 강화
• 고강도 대출 규제로 매수 자금 조달이 어려워진 데다, 통상적으로 12월부터 2월까지는 부동산 시장의 비수기로 꼽힙니다.
• 일부 재건축 단지에서 신고가 거래가 나오는 등 국지적 상승도 있으나, 전반적으로 매수세가 줄어들어 혼조 양상이 이어지고 있습니다.
2. 인천·지방 동향
1. 인천 아파트값: -0.09%
• 계양구와 남동구가 각각 -0.15%로 인천 전체 하락을 주도했습니다.
• 수도권에서 서울과 경기도 사이에 위치해 상대적으로 공급 물량이 많고, 기존 가격 상승 폭이 컸던 만큼 조정 국면에 진입한 것으로 보입니다.
2. 전국 아파트값: -0.03%
• 전주와 동일(-0.03%)하며, 계속 소폭 하락 중입니다.
• 지방(-0.04%)은 지난주(-0.05%)보다 낙폭이 줄어들긴 했으나, 아직 하락 기조를 벗어나지 못하고 있습니다.
3. 전세시장: 수도권 전세도 하락 전환, 서울·지방은 보합
1. 전국 전세가격: 0.00% (전주와 동일, 보합)
• 수도권은 0.01%에서 -0.01%로 돌아서 하락 전환.
• 서울은 0.00%로 보합을 유지했으며, 지방 역시 0.00%로 변동이 없었습니다.
2. 하락 요인
• 전세자금대출 금리 인상 부담 + 일부 지역 입주 물량 증가 → 세입자가 전세가격을 낮추거나 월세로 갈아타는 현상이 나타남.
• 그 결과 전세 거래도 활발하지 않고, ‘거래 가능 가격’이 낮아진 곳들이 늘어나는 추세입니다.
3. 국지적 상승 요인도 존재
• 학군 선호지(서울 강남·양천 등)나 역세권 신축·대단지 중심으로는 전세수요가 꾸준해, 여전히 전셋값이 안정적이거나 약간 오르는 사례도 있습니다.
• 따라서 전세시장 전반이 일제히 하락으로 돌입했다고 보긴 이르나, 전체적 흐름은 매수·전세 모두 관망세로 굳어지고 있습니다.
4. 종합 분석 및 시사점
1. 금리·대출 규제의 영향력 계속 클 것
• 매수자들이 가장 주목하는 것은 금리 추이와 대출 규제 완화 가능성입니다.
• 이 둘이 완화되지 않는 한, 수도권 외곽 지역이나 중저가 단지에서 하락 폭이 커질 수 있으며, 인기 지역에서도 ‘급매 위주’ 거래가 이어질 가능성이 큽니다.
2. 계절적 비수기와 정치·경제적 불확실성
• 12~2월은 원래 이사 수요가 줄어드는 시기이기도 하고, 최근 각종 정치적 이슈와 내년도 경기 둔화 우려가 겹쳤습니다.
• 매도·매수자 모두 관망세를 유지해 거래 절벽이 심화되고, 이는 시세 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.
3. 전세시장도 혼조세 지속
• 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 지역에서는 역전세난 우려가 제기될 수 있습니다.
• 금리 인상기이기 때문에 월세 선호 현상도 이어지며, 전세 매물이 누적되면서 전세가격이 약세를 보일 가능성이 있습니다.
4. 앞으로의 시장 전망
• 단기적으로 거래량이 크게 늘어나기 어려운 국면이 이어질 것으로 예상됩니다.
• 정부가 추가 규제 완화(예: 종부세 인하, DSR 규제 일부 완화 등)를 시행한다면 고가 주택·재건축 단지 위주로 다시 반등 시그널이 나올 수 있으나, 시장 전반을 되살릴 만한 ‘강력한 동력’이 나오지 않는다면 점진적 조정이 불가피할 수 있습니다.
결론
• 수도권 아파트값이 8개월 만에 하락 전환했다는 점은, 그간 누적된 고금리·대출 규제·경제 불확실성이 본격적으로 시장에 영향을 미치고 있음을 시사합니다.
• 서울도 외곽 지역부터 시작된 하락세가 점차 **도심(강북·동대문·성북 등)**으로 번지는 양상이 나타나고 있으며, 일부 인기 지역(강남3구·용산 등)도 실거래가 기준으로는 하락 거래 사례가 늘고 있습니다.
• 전셋값 역시 수도권 전역에서 하락 전환하는 등 매매·전세 동반 약세가 현실화되고 있고, 이는 거래 절벽과 관망세를 더욱 심화시킬 전망입니다.
• 따라서, 단기적으로는 매도·매수자 모두 신중한 태도를 유지할 것으로 보이며, 추가 금리 인하 또는 규제 완화 같은 정책 환경 변화가 시장 반등의 주요 변수가 될 것으로 예상됩니다.